2 мая 2022
Карибское побережье Мексики (Ривьера Майя, Тулум, Канкун Плайя дель Кармен, пуэрто Авентурас и др.) — мечта многих, но процесс покупки и строительства имеет свои важные нюансы.
Допустим вы решили купить земельный участок и построить дом, но еще не во всем разобрались.
Ниже я опишу детальный разбор некоторых проблем, их разрешений и приблизительных затрат.
Главные проблемы и трудности, а так же способы их обхода и преодоления
1. Ограничения для иностранцев на покупку земли в "Запретной Зоне" (Zona Restringida)
Проблема: По мексиканской конституции, иностранцы не могут напрямую владеть землей в пределах 50 км от берега (Карибское море) и 100 км от границ. Это так называемая "Запретная зона".
Решение: Есть два абсолютно легальных и проверенных способа:
· Банковский траст (Fideicomiso): Это самый популярный способ. Вы покупаете землю, но юридическим владельцем становится мексиканский банк (например, HSBC, Banamex), который держит ее в трасте для вас. Вы являете бенефициарным владельцем и имеете все права: можете продать, завещать, строить и сдавать в аренду землю. Траст заключается на 50 лет и может быть продлен неограниченное количество раз.
· Создание мексиканской компании: Вы регистрируете компанию в Мексике, которая и будет владеть землей. Этот способ часто используется для коммерческой недвижимости или больших проектов. Требует больше административных усилий (ведение бухгалтерии, отчетность, что тоже решаемо несложным путем).
Как избежать проблем: Никогда не пытайтесь обойти это правило, покупая землю на имя мексиканского друга или подставного лица. Это верный путь к потере собственности. Всегда используйте официальный траст через банк с хорошей репутацией.
2. Мошенничество и "Нечистые" права собственности
Проблема: Как и в любой популярной туристической зоне, здесь есть мошенники. Участок может быть предметом спора, иметь задолженность по налогам, на нем могут быть обременения (servidumbres), или продавец может не иметь всех права его продавать.
Решение: Нанять независимого адвоката (Abogado): Это ВАШ самый главный шаг. Не используйте юриста, рекомендованного продавцом. Ваш юрист проведет комплексную проверку (due diligence):
· Проверит историю права собственности (escritura).
· Убедится, что нет задолженностей по налогам (predial) и услугам.
· Проверит землю на наличие обременений (права прохода, коммуникации).
· Подтвердит, что земля пригодна для строительства (zoning).
· Работать с проверенными риелторами: Ищите агентства с длинной историей и безупречной репутацией (например, как мы).
3. Коммуникации и Инфраструктура
Проблема: Не на каждом участке есть доступ к воде, электричеству, канализации и интернету. Подведение коммуникаций может быть очень дорогим и требовать согласований.
Решение: Перед покупкой обязательно выясните:
· Электричество: Как далеко ближайшая линия? Подведение может стоить тысячи долларов.
· Вода: Есть ли магистраль? Если нет, потребуется бурение скважины (pozo), что требует разрешения от CONAGUA (Национальная комиссия по воде).
· Канализация: Нет центральной канализации? Нужно будет проектировать и согласовывать септическую систему (fosa séptica).
· Интернет: Какие провайдеры работают в зоне? Starlink часто становится решением для удаленных участков.
· Заложите эти расходы и хлопоты в свой бюджет и план.
4. Экологические нормы и правила застройки
Проблема: Побережье Quintana Roo — это заповедная зона с хрупкой экосистемой (джунгли, мангры, подземные реки). Существуют строгие правила относительно вырубки деревьев, расстояния от берега, типа канализационных систем и даже цвета крыш (чтобы не нарушать природный ландшафт).
Решение: Узнайте в муниципалитете (ayuntamiento) о конкретных правилах для вашего участка: коэффициент застройки (сколько процентов земли можно застроить), максимальная высота, отступы от границ участка.
· СВИОТ (Manifestación de Impacto Ambiental): Для строительства почти наверняка потребуется этот отчет о воздействии на окружающую среду. Его готовит сертифицированный эколог. Без него разрешение на строительство не дадут.
Необходимые разрешения для строительства
Процесс получения разрешений идет поэтапно, и ваш архитектор/застройщик должен им управлять.
1. Разрешение на строительство (Permiso de Construcción): Подается в муниципалитет (Dirección de Desarrollo Urbano). Пакет документов включает:
· Документы о праве собственности на землю.
· Архитектурный проект (планы, фасады, разрезы).
· Структурный расчет (инженерный).
· Электрический и сантехнический проекты.
· Отчет СВИОТ (Impacto Ambiental).
· Заявление от сертифицированного строителя (director responsable de obra - DRO).
2. Разрешение на вырубку деревьев (Permiso de Desmonte): Выдается SEMARNAT (Министерство экологии). Запрещено вырубать деревья без этого разрешения, штрафы огромные.
3. Разрешение на скважину (Permiso de Pozo): Выдается CONAGUA. Без него ваша скважина будет нелегальной.
Очень важно брать местного проверенного архитектора, работающего в данном регионе, так как специалист со стороны может не знать всех тонкостей и нюансов законодательства и стандартов.
Налоги
Налоги в Мексике относительно низкие по сравнению со многими странами.
1. Налог на приобретение недвижимости (ISAI): Единовременный налог, уплачиваемый при покупке. Составляет 3% до 4% от стоимости сделки (указываемой в акте, которая часто бывает ниже рыночной для экономии на налогах). Точная ставка зависит от штата и гонорара нотариуса оформляющего сделку.
2. Ежегодный земельный налог (Predial): Уплачивается муниципалитету каждый год. Чрезвычайно низкий. Для участка без построек может составлять $50 - $300 USD в год в зависимости от размера и локации. Часто есть скидка при оплате в начале года.
3. Налог на доход от аренды (ISR): Если вы будете сдавать свой дом в аренду, вам необходимо будет декларировать доход и платить подоходный налог в Мексике. Ставка прогрессивная, зависит от суммы дохода.
4. Налог на прирост капитала. (Plusvalía): Уплачивается при продаже недвижимости, если она выросла в цене. Есть различные вычеты и методы расчета.
Важно: Как владелец недвижимости в трасте, вы обязаны ежегодно предоставлять банку-попечителю квитанцию об уплате налога Predial.
Итог
1. Наймите своего независимого юриста с опытом работы с иностранцами.
2. Проведите полную проверку (due diligence) участка: право собственности, долги, зонирование, обременения.
3. Убедитесь в доступности и стоимости коммуникаций (электричество, вода, интернет).
4. Изучите экологические ограничения и правила застройки для вашей конкретной зоны.
5. Будьте готовы покупать через банковский траст (Fideicomiso).
6. Заложите в бюджет помимо стоимости земли и строительства:
· Расходы на юриста и нотариуса (около 5-7% от сделки).
· Стоимость траста (около $500-1000 USD ежегодно банку).
· Налог на приобретение (ISAI, 2-4%).
· Стоимость получения всех разрешений на строительство (архитекторы, экологи, инженеры).
7. Обратитесь в нашу строительную компанию, для консультации и оценки постройки, а наше агентство недвижимости подберет чистый участок без проблем и обременений
Покупка и строительство на Карибском побережье Мексики — это выполнимая задача, которая требует тщательного планирования, надежной команды профессионалов и понимания местной специфики.
А мы именно те, кто работает на этом рынке с 2015 года и знаем все подводные камни и способы их обхода
Свяжитесь с нами для получения дополнительной ифомации о подборе, покупке, строительстве и оформлении недвижимости в городах Канкун, Пуэрто Морелос, Плайя дель Кармен, Пуэрто Авентурас, Тулум и близленжащих районах Ривьера Майя
