Construyendo una casa en México

La costa caribeña de México (Riviera Maya, Tulum, Cancún, Playa del Carmen, Puerto Aventuras, etc.) es el sueño de muchos, pero el proceso de compra y construcción tiene sus propias particularidades.

Supongamos que ha decidido comprar un terreno y construir una casa, pero aún no lo tiene todo claro.

A continuación, describiré un análisis detallado de algunos problemas, sus soluciones y los costos aproximados.

Los principales problemas y dificultades, así como las maneras de evitarlos y superarlos.

1. Restricciones para extranjeros en la compra de terrenos en la Zona Restringida.

Problema: Según la Constitución mexicana, los extranjeros no pueden ser propietarios directos de terrenos dentro de los 50 km de la costa (Mar Caribe) y los 100 km de la frontera.

Esta es la llamada "Zona Restringida".

Solución: Existen dos métodos completamente legales y comprobados:

• Fideicomiso bancario: Este es el método más popular. Usted compra el terreno, pero un banco mexicano (por ejemplo, HSBC, Banamex) se convierte en el propietario legal, manteniéndolo en fideicomiso en su nombre. Usted es el beneficiario real y tiene plenos derechos: puede vender, legar, construir y arrendar el terreno. El fideicomiso tiene una duración de 50 años y puede renovarse indefinidamente.
• Creación de una empresa mexicana: Usted registra una empresa en México que será la propietaria del terreno. Este método se utiliza a menudo para bienes raíces comerciales o grandes proyectos. Requiere mayor esfuerzo administrativo (contabilidad, informes, que también pueden resolverse fácilmente).

Cómo evitar problemas: Nunca intente eludir esta regla comprando un terreno a nombre de un amigo o testaferro mexicano. Esta es una forma segura de perder su propiedad. Siempre utilice un fideicomiso formal a través de un banco de buena reputación.

2. Fraude y títulos de propiedad problemáticos

Problema: Como en cualquier zona turística popular, existen estafadores. La propiedad puede estar sujeta a disputas, tener impuestos pendientes, estar gravada (servidumbres) o el vendedor puede no tener plenos derechos para venderla.

Solución: Contrate a un abogado independiente: Este es SU paso más importante. No utilice un abogado recomendado por el vendedor. Su abogado realizará la debida diligencia.

• Verifique el título de propiedad.
• Asegúrese de que no haya impuestos ni servicios públicos pendientes.
• Verifique que el terreno no tenga gravámenes (servidumbres de paso, servicios públicos).
• Confirme que el terreno sea apto para la construcción (zonificación).
• Trabaje con agentes inmobiliarios de confianza: busque agencias con una larga trayectoria y una reputación impecable (como la nuestra).

3. Servicios e infraestructura

Problema: No todas las propiedades tienen acceso a agua, electricidad, alcantarillado e internet. La conexión de los servicios públicos puede ser muy costosa y requiere aprobación.

Decisión: Antes de comprar, asegúrese de averiguar:

• Electricidad: ¿A qué distancia está la línea más cercana? La conexión puede costar miles de dólares.
• Agua: ¿Hay una línea principal? De lo contrario, será necesario perforar un pozo, lo cual requiere permiso de la CONAGUA (Comisión Nacional del Agua).
• Alcantarillado: ¿No hay alcantarillado principal? Será necesario diseñar y obtener la aprobación de un sistema séptico.
• Internet: ¿Qué proveedores están disponibles en la zona? Starlink suele ser una solución para zonas remotas.
• Incluya estos costos y posibles inconvenientes en su presupuesto y plan.

4. Normativa Ambiental y Reglas de Desarrollo

Problema: La costa de Quintana Roo es un área protegida con un ecosistema frágil (selva, manglares, ríos subterráneos). Existen normas estrictas sobre la tala de árboles, la distancia a la costa, el tipo de sistema de alcantarillado e incluso el color del tejado (para evitar alterar el paisaje natural).

Solución: Consulte con su ayuntamiento sobre la normativa específica para su terreno: coeficiente de edificabilidad (porcentaje de terreno edificable), altura máxima y distancias mínimas a los linderos.

• SVIOT (Manifiesto de Impacto Ambiental): La construcción casi con seguridad requerirá este Informe de Impacto Ambiental. Lo elabora un ecologista certificado. Sin él, no se expedirá la licencia de obras.

Permisos de Obra Necesarios

El proceso de obtención de permisos se realiza paso a paso y su arquitecto/promotor debe gestionarlo.

1. Permiso de Construcción: Se presenta ante la Dirección de Desarrollo Urbano. El paquete de documentos incluye:

• Títulos de propiedad.
• Diseño arquitectónico (planos, alzados, secciones).
• Cálculos estructurales (ingeniería).
• Diseños de instalaciones eléctricas y de plomería.
• Informe de Impacto Ambiental (SWIOT).
• Certificado del Director Responsable de Obra (DRO).

2. Permiso de Desmonte: Expedido por la SEMARNAT (Secretaría de Ecología). Está prohibido talar árboles sin este permiso; las multas son elevadas.

3. Permiso de Pozo: Expedido por la CONAGUA. Sin él, su pozo será ilegal.
Es fundamental contratar a un arquitecto local de confianza que trabaje en la región, ya que alguien ajeno a ella podría no estar familiarizado con todas las complejidades y matices de las leyes y normas.

Impuestos

Los impuestos en México son relativamente bajos en comparación con muchos países.

1. Impuesto de Adquisición de Bienes Inmuebles (ISAI): Un impuesto único que se paga al momento de la compra. Varía del 3% al 4% del precio de transacción (indicado en la escritura, que suele ser inferior al valor de mercado para ahorrar impuestos). La tasa exacta depende del estado y de los honorarios del notario por tramitar la transacción.
2. Impuesto Predial Anual: Se paga anualmente al municipio. Es extremadamente bajo. Para un terreno sin edificar, puede variar de $50 a $300 USD al año, según el tamaño y la ubicación.
3. A menudo hay un descuento si paga a principios de año.
4. Impuesto sobre la Renta de Alquileres (ISR): Si alquila su vivienda, deberá declarar los ingresos y pagar el impuesto sobre la renta en México. La tasa es progresiva y depende del monto de los ingresos.
5. Impuesto sobre la Ganancia de Capital (Plusvalía): Se paga al vender una propiedad si esta se ha revalorizado. Existen diversas deducciones y métodos de cálculo.

Importante: Como propietario de un inmueble en fideicomiso, debe entregar anualmente al banco fiduciario un recibo de pago del impuesto predial.

Resumen

1. Contrate a un abogado independiente con experiencia en el trato con extranjeros.
2. Realice una debida diligencia completa del terreno: título de propiedad, deudas, zonificación y gravámenes.
3. Asegúrese de que los servicios públicos (electricidad, agua e internet) estén disponibles y sean asequibles.
4. Investigue las restricciones ambientales y las regulaciones de desarrollo para su zona específica.
5. Prepárese para comprar a través de un fideicomiso bancario.
6. Además del costo del terreno y la construcción, incluya en su presupuesto:

• Honorarios de abogado y notario (aproximadamente del 5% al ​​7% de la transacción).
• Costo del fideicomiso (aproximadamente de 500 a 1000 USD anuales al banco).
• Impuesto de adquisición (ISAI, del 2% al 4%).
• Costo para obtener todos los permisos de construcción (arquitectos, ambientalistas, etc.). ingenieros).

7. Comuníquese con nuestra constructora para una consulta y evaluación de construcción, y nuestra agencia inmobiliaria encontrará un terreno limpio y sin problemas.

Comprar y construir en la costa caribeña mexicana es factible, pero requiere una planificación cuidadosa, un equipo de profesionales confiable y un conocimiento profundo de las particularidades locales.

Trabajamos en este mercado desde 2015 y conocemos todos los posibles problemas y cómo evitarlos.

Contáctenos para obtener más información sobre la selección, compra, construcción y registro de bienes raíces en Cancún, Puerto Morelos, Playa del Carmen, Puerto Aventuras, Tulum y las zonas aledañas de la Riviera Maya.