Основная масса покупателей недвижимости в Мексике, особенно иностранцы, приобретают ее для сдачи в аренду или проведения семейного отпуска. Перед покупкой под арендный бизнес мало кто задумывается о предстоящих расходах, обращая внимание только на первоначальную стоимость и будущие доходы, а зря.
Здесь я постараюсь максимально просто, доходчиво и, насколько это возможно, кратко изложить перечень необходимых действий и реальную стоимость содержания, а вы уже решите, на сколько это выгодно и удобно.
На первый взгляд сдача квартиры в аренду — отличный способ получать доход. Но чтобы этот процесс был легальным и безопасным, важно с самого начала правильно выстроить отношения с налоговой службой (SAT) и предусмотреть ключевые аспекты: налоги, документы и расходы на бухгалтера.
Итак, разбираем с точки зрения собственника-иностранца.
1. Налоги (Impuestos)
Вся система налогообложения в Мексике претерпела важные изменения с 1 января 2026 года, но мы рассмотрим недвижимость.
Как иностранный арендодатель, вы платите два основных налога: налог на доход (ISR) и налог на добавленную стоимость (IVA)
1.1. Режимы налогообложения (Regímenes Fiscales)
Для начала вам нужно зарегистрироваться в SAT выбрав для себя одним из двух режимов:
· Régimen de Arrendamiento (Режим аренды, код 606) - классический режим для сдачи недвижимости в аренду.
Вы самостоятельно считаете и платите налоги, можете применять многочисленные вычеты, при покупке необходимых услуг и товаров, применяемых вами в этом бизнесе.
· RESICO (Régimen Simplificado de Confianza) - упрощенный режим для малого бизнеса.
Доступен, если ваш годовой доход не превышает 3.5 млн песо (курс песо к доллару). Отличается более низкими эффективными ставками налога, но с меньшим количеством вычетов.
Обычно для аренды жилья RESICO выгоднее, но выбор зависит от ваших расходов и дохода.
1.2. Ставки налогов и удержания с 2026 года
Если вы сдаете жилье через платформы вроде Airbnb или Vrbo, они выступают вашими налоговыми агентами и удерживают часть налогов автоматически. Способ получения денег, на мексиканский или зарубежный счет, критически влияет на размер удержаний.
Вариант А: Вы сдаете квартиру через площадку (Airbnb, Vrbo)
Вот как изменились правила с января 2026 года:
Ваш статус, куда приходят деньги, удержание ISR (налог на доход), удержание IVA (НДС):
Физлицо с RFC - на счет в Мексике 4% 8% (остальные 8% платите вы сами)
Физлицо с RFC - на зарубежный счет 4% 16% (полностью удержат)
Юрлицо с RFC - на счет в Мексике 2.5% (новое правило) 8%
Без RFC - любой 20% (максимальная) 16%
RFC - ваш налоговый номер, который можно получить записавшись онлайн (ссылка).
· Важное следствие: Если вы получаете деньги на зарубежный счет (например в США, Европе или любой другой стране), платформа удержит весь НДС (16%). Это может создать кассовый разрыв, так как у вас образуется переплата по налогу, которую придется возвращать через SAT (процедура непростая).
В этом случае наши бухгалтеры рекомендуют получать платежи на мексиканский банковский счет, чтобы оставить часть НДС у себя для покрытия расходов .
Вариант Б: Вы занимаетесь арендой самостоятельно, без размещения объекта на сторонних площадках.
В этом случае вы сами выставляете счета (facturas), согласно полученных оплат, и платите налоги.
· ISR (налог на доход): Уплачивается ежемесячно (provisional) по прогрессивной шкале - от 1.92% до 35% (да, разница существенна).
В классическом режиме (Arrendamiento) вы платите налог с чистой прибыли - доход минус допустимые вычеты.
В RESICO ставка фиксированная от валового дохода, что сильно упрощает ведение бухгалтерии.
· IVA (НДС - 16%): Вы обязаны начислять 16% на сумму аренды и ежемесячно перечислять его в бюджет . Однако, аренда жилой недвижимости (casa habitación) физическими лицами освобождена от НДС. Если вы сдаете жилье, НДС платить не нужно. Если сдаете коммерческую недвижимость (офис, склад) — НДС платить обязательно.
1.3. Местный налог (Impuesto Predial)
Impuesto Predial - это налог на недвижимость.
Его платят все владельцы раз в год или раз в два месяца.
Сумма зависит от оценочной стоимости (valor catastral) и муниципалитета. Обычно это умеренные деньги, на фоне других стран или коммунальных платежей (например, повышение в 2026 году составило 2.5-4%) . Этот налог можно полностью вычесть из базы по ISR, то есть поставить в свои затраты и платить с разницы.
---
2. Сколько стоит бухгалтер (Contador)
Стоимость услуг бухгалтера а Мексике зависит от региона, сложности учета и количества операций. Так же это зависит от того, на физическое или юридическое лицо оформлена собственность.
В целом на рынке действуют стандартные расценки, которые не сильно отличаются по регионам.
Конечно же нет смысла нанимать себе бухгалтера, который будет заниматься только вашими делами, экономнее будет нанять компанию либо специалиста с фиксированной ежемесячной оплатой (tarifa fija). Это позволит вам точно планировать бюджет и сэкономит кучу денег на налогах.
Примерная стоимость услуг:
· Базовое обслуживание: Для физлица с одной квартирой в аренде, подготовка ежемесячных деклараций и годовой декларации будет стоить в районе $1,500 - $3,000 песо в месяц. Эта цена может включать консультации по оптимизации и расчет налогов.
· Расширенное обслуживание: Если у вас несколько объектов или вы владеете имуществом через компанию, стоимость может начинаться от $5,000 песо в месяц и выше, но эта стоимость вполне компенсируется экономией на переплате налогов или штрафов.
3. Документы (Documentos necesarios)
Чтобы легально сдавать жилье, вам нужно получить мексиканский налоговый номер и грамотно составленный контракт (речь идет о длительной аренде, более полугода)
3.1. Иммиграционные документы и налоговые номера
1. Временная или постоянная резиденция (Residente Temporal или Residente Permanente):
Это ваша основа. Въехав по визе, вы должны в течение 30 дней подать документы в INM на получение пластиковой карты.
Без нее вы не можете легально работать (а сдача в аренду — это экономическая деятельность).
2. CURP (Clave Única de Registro de Población) - это ваш 18-значный идентификационный код. Генерируется автоматически при получении резиденции. Проверить и распечатать его можно на официальном сайте - https://www.gob.mx/curp/.
3. RFC (Registro Federal de Contribuyentes) - это ваш налоговый номер. Без него легально сдавать нельзя. Для его получения нужно записаться на прием в SAT через систему https://citas.sat.gob.mx/.
На прием нужно прийти с паспортом, картой резидента, CURP и подтверждением адреса (это может быть счет за воду, электричество, интернет).
3.2. Договор аренды (Contrato de Arrendamiento)
Договор обязательно должен быть на испанском языке либо на двух - испанский и язык арендодателя/арендатора.
Иностранцам бывает сложно найти поручителя (aval), поэтому на рынке есть альтернативы :
· Póliza Jurídica - страховка, которая покрывает риски арендодателя (неуплату, ущерб). Это стандартная и удобная замена поручителю.
· Депозит - обычно это залог в размере 1-2 месяцев аренды.
· Толковый риелтор, который возьмет комиссию, но поможет со всеми бумагами.
Что должно быть в договоре:
· Данные сторон (с указанием RFC) .
· Описание имущества и его состояние на момент передачи.
· Сумма аренды, дата оплаты, штрафы за просрочку.
· Срок действия и условия продления.
· Распределение коммунальных платежей (кто платит за электричество, воду, газ, интернет).
· Условия досрочного расторжения и стоимость залога за сохранность.
Краткое резюме для начала процесса
1. Получить карту резидента (INM) → Получить CURP (онлайн) → Записаться в SAT и получить RFC.
2. Открыть банковский счет в мексиканском банке (это упростит налоги с аренды через площадки).
3. Выбрать режим (Arrendamiento или RESICO) и найти бухгалтера (contador).
Если сдаете через Airbnb/Vrbo, убедитесь, что в настройках указан ваш RFC и мексиканский счет.
4. Подготовить испаноязычный договор аренды (если сдаете сами). Если сдаете экспатам — изучите вопрос страховки Póliza Jurídica вместо поручителя.
Это общая информация, которая может немного отличаться, в зависимости от штата и города.
Я рекомендую обратиться нам и мы предоставим вам опытного бухгалтера, который поможет с регистрацией RFC, и юриста для первого договора.
Так же мы проконсультируем по вопросам получения вида на жительство
Позвоните или напишите нам.
Говорим по-испански, по-английски и на русском.
nexoconsult7@gmail.com
+529842413992
