La mayoría de los compradores de inmuebles en México, especialmente los extranjeros, los adquieren para alquilarlos o para pasar las vacaciones familiares. Antes de comprar para dedicarse al negocio del alquiler, pocos piensan en los gastos futuros, prestando atención solo al costo inicial y a los ingresos futuros, y es una lástima.
Aquí intentaré explicar de la forma más sencilla, clara y breve posible la lista de acciones necesarias y el costo real del mantenimiento, y usted decidirá si le resulta rentable y conveniente.
A primera vista, alquilar un departamento es una excelente manera de obtener ingresos. Pero para que este proceso sea legal y seguro, es importante establecer desde el principio una relación adecuada con el Servicio de Administración Tributaria (SAT) y tener en cuenta aspectos clave: impuestos, documentos y gastos de contabilidad.
Veámoslo desde el punto de vista del propietario extranjero.
1. Impuestos
Todo el sistema tributario de México ha sufrido cambios importantes desde el 1 de enero de 2026, pero nos centraremos en el sector inmobiliario.
Como arrendador extranjero, usted paga dos impuestos principales: el impuesto sobre la renta (ISR) y el impuesto al valor agregado (IVA).
1.1. Regímenes fiscales
Para empezar, debe registrarse en el SAT eligiendo uno de los dos regímenes:
· Régimen de Arrendamiento (código 606): régimen clásico para el alquiler de inmuebles.
Usted mismo calcula y paga los impuestos, y puede aplicar numerosas deducciones al comprar los servicios y bienes necesarios que utiliza en este negocio.
· RESICO (Régimen Simplificado de Confianza): régimen simplificado para pequeñas empresas.
Está disponible si sus ingresos anuales no superan los 3,5 millones de pesos (tipo de cambio del peso frente al dólar). Se caracteriza por unos tipos impositivos efectivos más bajos, pero con menos deducciones.
Por lo general, RESICO es más ventajoso para el alquiler de viviendas, pero la elección depende de sus gastos e ingresos.
1.2. Tasas impositivas y retenciones a partir de 2026
Si alquila una vivienda a través de plataformas como Airbnb o Vrbo, estas actúan como sus agentes fiscales y retienen parte de los impuestos automáticamente. La forma de recibir el dinero, en una cuenta mexicana o extranjera, influye de manera significativa en el importe de las retenciones.
Opción A: alquilas un departamento a través de una plataforma (Airbnb, Vrbo)
Así es como han cambiado las reglas desde enero de 2026:
Su estatus, dónde llega el dinero, retención del ISR (impuesto sobre la renta), retención del IVA (impuesto al valor agregado):
Persona física con RFC: a una cuenta en México 4 % 8 % (el 8 % restante lo paga usted)
Persona física con RFC: a una cuenta en el extranjero 4 % 16 % (se retendrá el total)
Persona jurídica con RFC: a una cuenta en México 2.5 % (nueva regla) 8
% Sin RFC: cualquiera 20 % (máximo) 16 %
El RFC es su número de identificación fiscal, que puede obtener registrándose en línea (enlace).
· Consecuencia importante: si recibe dinero en una cuenta extranjera (por ejemplo, en EE. UU., Europa o cualquier otro país), la plataforma retendrá todo el IVA (16 %). Esto puede crear un déficit de caja, ya que se generará un sobrepago de impuestos que deberá devolver a través del SAT (un procedimiento complicado).
En este caso, nuestros contadores recomiendan recibir los pagos en una cuenta bancaria mexicana para quedarse con parte del IVA y cubrir los gastos.
Opción B: Usted se encarga del alquiler por su cuenta, sin publicar el inmueble en plataformas externas.
En este caso, usted mismo emite las facturas, de acuerdo con los pagos recibidos, y paga los impuestos.
· ISR (impuesto sobre la renta): se paga mensualmente (provisional) según una escala progresiva, desde el 1,92 % hasta el 35 % (sí, la diferencia es considerable).
En el régimen clásico (Arrendamiento), usted paga el impuesto sobre los ingresos netos, es decir, los ingresos menos las deducciones admisibles.
En RESICO, la tasa es fija sobre los ingresos brutos, lo que simplifica mucho la contabilidad.
· IVA (16 %): Debe aplicar un 16 % al importe del alquiler y transferirlo mensualmente al presupuesto. Sin embargo, el alquiler de inmuebles residenciales (casa habitación) por parte de personas físicas está exento del IVA. Si alquila una vivienda, no tiene que pagar el IVA. Si alquila un inmueble comercial (oficina, almacén), es obligatorio pagar el IVA.
1.3. Impuesto predial
El Impuesto Predial es un impuesto sobre los bienes inmuebles. Todos los propietarios
lo pagan una vez al año o cada dos meses.
El importe depende del valor catastral y del municipio. Por lo general, se trata de una cantidad moderada, en comparación con otros países o con los pagos de servicios públicos (por ejemplo, el aumento en 2026 fue del 2,5-4 %). Este impuesto se puede deducir íntegramente de la base imponible del ISR, es decir, se puede incluir en los gastos y pagar la diferencia.
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2. Cuánto cuesta un contador
El costo de los servicios de un contador en México depende de la región, la complejidad de la contabilidad y el número de operaciones. También depende de si la propiedad está a nombre de una persona física o jurídica.
En general, en el mercado existen tarifas estándar que no varían mucho entre las distintas regiones. Por
supuesto, no tiene sentido contratar a un contador que se ocupe exclusivamente de sus asuntos, ya que es más económico contratar a una empresa o a un especialista con una tarifa fija mensual. Esto le permitirá planificar con precisión su presupuesto y ahorrar mucho dinero en impuestos.
Costo aproximado de los servicios:
· Servicio básico: para una persona física con un solo departamento en renta, la preparación de las declaraciones mensuales y la declaración anual costará entre 1,500 y 3,000 pesos al mes. Este precio puede incluir asesoramiento sobre optimización y cálculo de impuestos.
· Servicio ampliado: si tiene varias propiedades o es propietario de ellas a través de una empresa, el costo puede empezar en 5000 pesos al mes o más, pero este costo se compensa con el ahorro en el pago excesivo de impuestos o multas.
3. Documentos necesarios
Para alquilar una vivienda de forma legal, necesita obtener un número de identificación fiscal mexicano y un contrato redactado correctamente (se trata de un alquiler a largo plazo, de más de seis meses).
3.1. Documentos de inmigración y números fiscales
1. Residencia temporal o permanente (Residente Temporal o Residente Permanente): Esta
es su base. Al entrar con un visado, debe presentar los documentos en el INM en un plazo de 30 días para obtener una tarjeta plástica.
Sin ella, no puede trabajar legalmente (y el alquiler es una actividad económica). 2
. CURP (Clave Única de Registro de Población): es su código de identificación de 18 dígitos. Se genera automáticamente al obtener la residencia. Puede verificarlo e imprimirlo en el sitio web oficial: https://www.gob.mx/curp/.
3. RFC (Registro Federal de Contribuyentes): es su número de identificación fiscal. Sin él no se puede alquilar legalmente. Para obtenerlo, hay que concertar una cita con el SAT a través del sistema https://citas.sat.gob.mx/. Hay que
acudir a la cita con el pasaporte, la tarjeta de residente, el CURP y un comprobante de domicilio (puede ser una factura de agua, electricidad o Internet).
3.2. Contrato de arrendamiento
El contrato debe estar redactado obligatoriamente en español o en dos idiomas: español y el idioma del arrendador/arrendatario.
A los extranjeros les resulta difícil encontrar un aval, por lo que existen alternativas en el mercado:
· Póliza Jurídica: seguro que cubre los riesgos del arrendador (impago, daños). Es un sustituto estándar y cómodo del avalista.
· Depósito: suele ser una fianza equivalente a 1-2 meses de alquiler.
· Un agente inmobiliario competente que cobrará una comisión, pero le ayudará con todos los trámites.
Lo que debe figurar en el contrato:
· Datos de las partes (indicando el RFC).
· Descripción de la propiedad y su estado en el momento de la entrega.
· Importe del alquiler, fecha de pago, multas por demora.
· Plazo de vigencia y condiciones de renovación.
· Distribución de los gastos comunes (quién paga la luz, el agua, el gas, Internet).
· Condiciones de rescisión anticipada y costo de la fianza por conservación.
Breve resumen para iniciar el proceso
1. Obtener la tarjeta de residente (INM) → Obtener el CURP (en línea) → Inscribirse en el SAT y obtener el RFC.
2. Abrir una cuenta bancaria en un banco mexicano (esto simplificará los impuestos sobre el alquiler a través de las plataformas).
3. Elegir el régimen (Arrendamiento o RESICO) y buscar un contador (contador).
Si alquilas a través de Airbnb/Vrbo, asegúrate de que en la configuración se indique tu RFC y tu cuenta mexicana.
4. Prepara un contrato de alquiler en español (si alquilas por tu cuenta). Si alquilas a expatriados, infórmate sobre el seguro Póliza Jurídica en lugar de un fiador.
Esta es información general que puede variar ligeramente según el estado y la ciudad. Le recomiendo
que se ponga en contacto con nosotros y le proporcionaremos un contador experimentado que le ayudará con el registro del RFC y un abogado para el primer contrato.
También le asesoraremos sobre cómo obtener la residencia.
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