El mercado inmobiliario en México y sus características. Preguntas y respuestas

¿Cuáles son las características del mercado inmobiliario mexicano a comparación con los países europeos que son populares entre los residentes de la CEI?


No hay una característica principal en el mercado. Hay matices, como en otros países. Por ejemplo, a los extranjeros se les prohíbe poseer bienes raíces en la zona fronteriza de 50 kilómetros y en la orilla del mar, pero existe un vacío legal en la ley que permite adquirir bienes raíces a través de una empresa o fideicomiso bancario. Es decir, para comprar un terreno, una casa o un departamento, el extranjero debe establecer una empresa mexicana que sea propietaria de esta propiedad inmobiliaria o contactar con uno de los bancos que ofrecen el servicio de fideicomiso.
Aquí hay una breve descripción de cómo se realiza el pago: https://bit.ly/2MAwJIm


Otra característica es el bajo costo de registro - 5-7% e impuestos bajos - alrededor de 0.01-0.5% al año.

Geografía de México y bienes raíces: ¿cuáles son los patrones, qué lugares populares hay, que afecta el costo de la vivienda?
Hay muchos lugares populares y todo depende del propósito de la compra. Dado que la Riviera Maya es la región más visitada del país, aquí las bienes raíces rentables se compran con mayor frecuencia, que se entregan a la administración o se alquilan. (Más de dieciséis millones de turistas en 2017) La capital y la costa del Pacífico son muy populares, pero más para los lugareños y ciudadanos de Canadá y Estados Unidos.


¿Cómo está la situación con los mercados primario y secundario, cuál es el rango de precios? ¿A qué opciones recomendamos prestar atención?


El mercado primario está en auge. Se está construyendo una gran cantidad de viviendas, desde muy presupuestarias, de 25 a 90 mil dólares para un departamento o casa, hasta premium, en el rango de 1,5 a 3 millones de dólares por una villa, departamento o penthouse en la primera línea. El área de dicha vivienda será aproximadamente de 500 m2 con amplias terrazas y estará completamente amueblado. La mayor parte de los extranjeros se centran en la compra de viviendas de clase media: 120-350 mil dólares. Por lo general, estos son pequeños condominios a poca distancia del mar, o incluso con vistas al mar. Estas propiedades tienen una gran demanda entre los turistas que, por alguna razón, prefieren casas o departamentos separados de los hoteles. Un gran inconveniente de la vivienda principal es un cierto retraso en la fecha de finalización y la obtención de una escritura, un certificado de propiedad. Hay condominios que no tardan en emitirle certificados a sus propietarios. Sin embargo, esto no impide que los propietarios vivan solos o alquilen esta propiedad a turistas. Todas las comunicaciones están conectadas en estos condominios, la infraestructura está organizada y no son diferentes a las puestas en funcionamiento. El mercado secundario se encuentra en un estado bastante desorganizado. No existe una base de datos única de objetos, ya que, por ejemplo, en los Estados Unidos, no hay denuncia por actividades sin licencia para agentes inmobiliarios (pero ya están empezando a endurecerse poco a poco). Pero este mercado es interesante porque las ofertas suelen aparecer con un descuento del 10 al 40%. Pero, si al comprar una propiedad principal puede arreglárselas con un notario y un abogado de la empresa que preparan y ejecutaran todos los documentos y puede hacer todo usted mismo, entonces, al comprar una propiedad secundaria, necesita un agente inmobiliario que pueda garantizar la seguridad de la transacción, verificar el objeto en busca de gravámenes, propiedad, garantía, etc. Por supuesto, existen esquemas fraudulentos, pero este es un tema para otro artículo y siempre debe consultar a un abogado. En cualquier caso, es mejor no pasar por una situación así. La diferencia en el costo de la vivienda primaria y secundaria se inclina a favor de la primaria cuando se trata de departamentos, ya que en la etapa de construcción o diseño el precio será un 20-30% menor al que será luego de poner en servicio el edificio. La situación con las casas es un poco similar, pero la mayoría de las casas en el mercado secundario son más baratas que las nuevas.


No hay una respuesta definitiva para qué cliente es México. Hay áreas con inmuebles costosos y una infraestructura muy desarrollada: campos de golf, clubes náuticos, clínicas, escuelas, supermercados. Pero en las mismas zonas hay inmuebles de precio medio, pero ya un poco más lejos del mar (de 5 a 10 minutos a pie).


Para el 1er semestre de 2018, el incremento de precio en México fue de 9.9%. ¿Qué tan notable es el crecimiento de un centavo en realidad?


Sí, está ahí y se nota. Hay un boom de construcción en el país. Crecimiento anual de la población: más de 1,6 millones de personas + crecimiento del turismo y flujo de inmigrantes de países más ricos (EE. UU., Canadá, Europa)

Existe la idea de que es peligroso vivir y relajarse en América Latina. ¿Qué tan cierto es esto y qué aspectos de la compra de bienes raíces por parte de extranjeros es importante controlar?


Por supuesto, hay lugares peligrosos donde es mejor no meterse. Hay robos y asesinatos, pero todo esto no es tan masivo como lo describen los medios. Al seguir reglas básicas de seguridad, no se tiene que preocupar de nada. Esto es especialmente cierto para las zonas turísticas. A la hora de comprar un inmueble, es importante un buen abogado y agente inmobiliario, que defenderá los intereses no solo del vendedor, ya que el vendedor paga una comisión, sino también del comprador.


¿Cuándo llegó el flujo de compradores extranjeros a México? ¿Cuál fue la causa?

Siempre ha habido un interés en México por parte de los extranjeros. Hay muchos ciudadanos de Estados Unidos, Canadá, Italia, Francia, Alemania, República Checa, Polonia y muchos otros países. Hay extranjeros viviendo aquí desde hace más de veinte años. Los rusos “descubrieron” México hace 5-7 años. Por supuesto que estuvieron aquí desde antes, pero comenzaron a venir en masa durante los últimos cinco años. Ahora hay muchos de ellos.


¿Qué comprador potencial tiene sentido optar por México? Basándonos en nuestra experiencia vemos tres categorías de compradores:


1. Hay mucho dinero y una persona quiere conservarlo o diversificarlo. Estas son personas que compran viviendas de primera clase.
2. Personas que tienen pequeños fondos libres y buscan mercados estables para inversiones. Esta categoría considera viviendas por valor de 120-250 mil dólares con un rendimiento del 6-12% anual.
3. Personas que se mudan a México para vivir con poco dinero, comprando algo hasta cien mil dólares. Están tratando de construir un negocio, recibir un pequeño ingreso pasivo de su país de origen, tener su propio negocio o trabajar en línea.


¿Cuáles son los precios inmobiliarios actuales en México? ¿Qué opciones se ofrecen con más frecuencia a los compradores? ¿Cuál es la mejor opción?

Los precios de los inmuebles nuevos en el segmento de precio medio son de $1500-2500 por m2. El segmento premium tiene un límite, pero es difícil definirlo. Una villa en la playa de 700-800 m2 puede costar entre 3 y 8 millones de dólares, y si la primera línea, pero no la playa, sino una costa rocosa o un puerto deportivo y una casa más pequeña, entonces le puede alcanzar un millón y medio. En el parte de presupuesto, los precios comienzan en $600-800 por m2. En primer lugar, debe comprender cuál es el propósito de la compra, cuáles son las expectativas, el presupuesto, la calidad de la construcción, casa o departamento. Esto es lo primero que le pedimos al cliente. Al comprar una vivienda principal, habrán gastos por la compra de muebles y demás cosas necesarias, ya que al comprar una vivienda secundaria, es casi seguro que todo, incluso la ropa de cama y la vajilla, puede estar incluido en el precio. Los nuevos se alquilan solo con cocina, fontanería y ebanistería. Un pequeño porcentaje de departamentos son llave en mano. Si la tarea es comprar y recibir ingresos inmediatamente, entonces le conviene la vivienda secundaria. Si la tarea es comprar más barato, entonces las que están en etapa de construcción, pero hay que esperar. Por supuesto, puede comprar más barato en el mercado secundario, pero debe tener un agente inmobiliario confiable para que controle las opciones con el descuento y luego sepa tomar decisiones rápidamente.

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